老挝公共工程与运输部部长莱来·西维莱（???????? ??????）于2026年9月29日正式签发了第23666/???号《关于城市规划的决定》。该决定自签字之日起正式生效，并直接废止及替代了沿用长达20年之久的2006年4月26日第1366/????号《关于城市规划条例的决定》。

此次新规依据2017年《城市规划法》（第40/???号）等法律法规制定，旨在让老挝城市发展更加规范、安全、宜居和现代化，以服务国家社会经济发展。值得注意的是，该决定明确适用于在老挝境内从事或涉及城市规划工作的所有国内外个人、法人及组织，对在老挝投资房地产、兴建工厂仓库、购地建房及参与市政基建的中资企业和投资者具有直接的法律约束力。

一、 城市规划体系与八大土地利用分区

新规将老挝的城市规划划分为“总体规划”（比例尺1:5000至1:20000）和“详细规划”（比例尺1:1000至1:500）两大类，且均要求配备城市模型或三维（3D）效果图以直观展示规划细节。

• 总体规划八大分区： 总体规划将城市土地划分为市中心区（代码UA，红色）、次中心区/市中心外围区（代码UB，粉色）、郊区（代码UC，橘色）、城市扩展区（代码UD，黄色）、工业区（代码I，灰色）、农业区（代码NA，亮绿色）、保护区（代码ZPP，紫罗兰色）以及森林与自然区（代码NE，深绿色）共八大区域。

• 详细规划十三类用地： 详细规划进一步将土地细分为居住用地、行政办公用地、商业与服务业用地、教育用地、医疗卫生用地、宗教用地、体育与休闲用地、工业用地、仓储物流用地、农业用地、林业用地、历史文化保护用地以及墓地等13种具体用途。

• 分级审批与公众参与： 首都万象的总体规划需由公共工程与运输部牵头编制，经老挝政府审议后报国家国会批准；而在编制初步总体规划和详细规划时，主管部门必须与相关行业、地方政府及规划区内的利益相关民众至少召开两次协商会议。

二、房地产开发核心指标：地块面积、限高与容积率

对于地产开发商和购地建房者而言，新规第六章针对不同城市区域、不同行政级别（首都、市、县）设定了极为严格的硬性开发红线，涵盖最小地块尺寸、建筑高度（H）、建筑密度/土地使用率（E）以及容积率/土地利用系数（COS），具体标准如下：

1、市中心区（UA）：联排建筑要求地块宽度至少4米、面积至少64平方米，独栋建筑要求地块宽度至少6米、面积至少96平方米；建筑限高（H）上限在首都、市、县分别为26米、23米、18米；建筑密度（E）上限在首都、市、县分别为75%、70%、60%；容积率（COS）上限在首都、市、县分别为2.5、2.0、1.8；公园或绿地面积比例不得低于总面积的25%。

2、次中心区（UB）：可建设地块要求宽度至少4米、面积至少100平方米；建筑限高（H）上限在首都、市、县分别为20米、15米、12米；建筑密度（E）上限在首都、市、县分别为60%、50%、40%；容积率（COS）上限在首都、市、县分别为1.5、1.2、1.0；公园或绿地面积比例不得低于总面积的40%。

3、郊区（UC）：可建设地块要求宽度至少4米、面积至少120平方米；建筑限高（H）上限在首都、市、县分别为15米、12米、9米；建筑密度（E）上限在首都、市、县分别为50%、40%、30%；容积率（COS）上限在首都、市、县分别为1.2、1.0、0.8；公园或绿地面积比例不得低于总面积的50%。

4、城市扩展区（UD）：可建设地块要求宽度至少4米、面积至少150平方米；建筑限高（H）上限在首都、市、县分别为23米、18米、15米；建筑密度（E）上限在首都、市、县分别为50%、40%、30%；容积率（COS）上限在首都、市、县分别为1.0、0.8、0.6；公园或绿地面积比例不得低于总面积的50%。

5、工业区（I）：按大中小规模要求地块宽度至少8米至20米、面积至少200至1000平方米；建筑限高（H）上限在首都、市、县分别为15米、12米、9米；建筑密度（E）上限在首都、市、县分别为70%、60%、50%；容积率（COS）上限在首都、市、县分别为2.0、1.8、1.5；作为缓冲区的公园或绿地面积比例不得低于总面积的20%。

除上述指标外，投资者在建设过程中还需遵守以下建筑与配套细则：

在停车位配建标准方面，住宅要求每户至少配备1个车位，集体公寓每2户配备1个车位；酒店每3间客房需配1个车位；商场与办公楼每25平方米使用面积配1个车位（次中心区、郊区及扩展区的行政办公楼为每20平方米1个车位）；学校与银行每20平方米使用面积配1个车位；市场与商铺每10平方米使用面积配1个车位；餐厅、餐饮及娱乐场所则要求每4平方米使用面积就必须配备1个车位。

在建筑间距与围墙高度方面，长度不超过50米的建筑，距离地块边界至少为建筑高度的一半（1/2）且不得小于2米；新建建筑若紧贴现有邻近建筑修建，侧面严禁开设窗户或通风口，且连体总长度不得超过50米；同一地块内的多栋建筑间距不得小于较高建筑的高度，且最少不低于4米（工业区最少不低于6米）；市中心及次中心区的围墙高度不得超过3米，郊区和城市扩展区围墙不得超过2米，且临公共道路一侧必须保持通透可视。

在外观风貌与通行权方面，新建建筑必须体现老挝民族特色并与当地文化及现代风格相融合；所有建筑地块必须紧邻公共道路，若不临路则必须留有连接公共道路的巷道；若水电网等基础设施管网需穿过他人产权地块，必须获得产权人的书面许可。

三、 工业厂房与仓储物流分级准入标准

针对近年来在老挝蓬勃发展的制造业与跨境物流仓储行业，新规明确了规模分级定义与选址限制：

• 仓库规模分级： 小型仓库为总使用面积不超过500平方米的仓储建筑；中型仓库总使用面积为501至1,000平方米；大型仓库总使用面积为1,001平方米以上。

• 工厂规模分级： 小型工业厂房为机器动力在10至50马力或工人数量在10至50人的工厂；中型工业厂房为机器动力在51至200马力或工人数量在51至200人的工厂；大型工业厂房为机器动力在201马力以上或工人数量在201人以上的工厂。

• 选址与特殊许可限制： 市中心区（UA）仅在特殊许可下允许建设加油站和小型仓库，严禁各类工业厂房入驻；次中心区（UB）经特殊许可才允许建设酒店、加油站、中小型仓库及小型工厂；郊区（UC）经特殊许可可建中小型仓库及中小型工厂；大型工厂和大型仓库原则上需布局在工业区（I）或经特殊许可布局在城市扩展区（UD）。

• 工业区建设硬指标： 在工业区内建设大型厂房或大型仓库，地块宽度至少20米、面积至少1,000平方米，且建筑距离地块四周边线至少10米；中型厂房或仓库地块宽度至少15米、面积至少500平方米，退距至少6米；小型厂房或仓库地块宽度至少8米、面积至少200平方米，退距至少4米。

四、 道路退距与现代化市政基建规划

为解决城市拥堵与内涝等痛点，新规第七章对城市道路网及水电气通信等市政管网做出了前瞻性规定：

• 城市五级道路体系： 城市道路按功能分为主干道（红线宽度35米至42米以上）、次干道（红线宽度30米至39米以上）、连接道（红线宽度20米至35米以上）、支路（红线宽度至少10.5米）以及巷道（宽度至少6米，尽头路长度不得超过50米且须设回车场）。

• 临路建筑退距要求： 在尚未划定建筑红线（建筑控制线）的区域，建筑物必须在道路范围外按以下最低标准退让：主干道退距至少6米、次干道至少5米、连接道至少4米、支路至少3米、巷道至少2米；此外，临街住宅的车辆出入口距离交叉路口弯道起点必须保持至少15米的距离。

• 公共交通“500米覆盖圈”： 城市总体规划必须包含涵盖公交车、电车等在内的公共交通网络规划，且居民住宅或出行起点距离公交站点的距离不得超过500米。

• 管网入地与雨污排水： 城市水、电、通信等管线原则上应全部埋设于地下或设置地下综合管沟；城市排水规划必须优先采用无机械动力的自然重力流设计，并根据投资回报率及污水化学特性决定采用雨污合流还是分流制。

五、 监管全面收紧：明确三类检查机制

在管理与执法层面，老挝公共工程与运输部住房与城市规划司负责全国城市规划的集中统一监管，联同首都/省级公共工程与运输厅、县/市级公共工程与运输办公室实施三级联动执法。

主管部门将重点稽查土地用途合规性、建筑退距红线、建筑外立面风貌以及规划设计招标合同等内容。执法检查共分为三种模式：按计划定期开展的“常规检查”、计划外提前通知的“预告检查”，以及针对紧急情况不预先通知被检查方的“突击检查”。准备在老挝拿地开发或扩建厂房的企业，务必提前对照新规核查地块属性与规划指标，规避违规建设风险。